私は賃貸用アパートを数棟所有し、不動産賃貸業を営んでいますが、事情によりそのうちの1棟を、土地価格5000万円、建物価格1500万円で売却することになりました。今までは、賃貸収入のほとんどが住宅家賃で課税売上げは1000万円以下だったため、消費税の免税事業者として申告・納税を行なっていなかったのですが、今回の売却については消費税の課税の対象になるのでしょうか。
売却した賃貸用アパートの建物部分は消費税の課税対象になる
消費税は(1)国内において（2）事業者が事業として(3)対価を得て行なう(4)資産の譲渡（売却）・貸付け、役務の提供を課税の対象としています。ただし土地の譲渡および貸付けや住宅の貸付けなどは、消費税の性格から課税の対象としてなじまないもの、また政策的な配慮に基づくものとして非課税とされています。
つまり課税の対象となる取引とは、「事業者が事業として対価を得て行なう資産の譲渡など」であり、個人事業者の場合は事業の用に供していた建物や機械、車両などの事業用資産を売却すれば課税の対象となります。
したがってご質問のケースは、賃貸用アパートは事業の用に供していたものに該当しますので、たとえ住宅用の建物であっても、消費税の課税の対象となります（ただし非課税とされている土地の売却部分は除かれます）。
平成18年度は納税義務はないが平成20年度は課税事業者となる
消費税の納税義務は、その年の基準期間（前々年）の課税売上げが、1000万円を超える場合に発生します。
したがって、今回のケースのように賃貸用アパートの建物部分を1500万円で売却していても、基準期間である平成16年分の課税売上げが1000万円以下であるため、平成18年分は消費税の免税事業者に該当し、消費税の納税義務は生じません。
ただし、平成18年分は今回の建物の売却により課税売上げが1000万円を超えてしまうため、本年が基準期間となる平成20年は、消費税の課税事業者に該当することになります。
つまり、消費税の課税対象となる店舗・事務所家賃や駐車場収入が、平成20年分はたとえ1000万円以下でも、その課税売上げについては消費税の申告・納税義務が生じるため、簡易課税制度の選択の届出書の提出など、事前の検討が必要になります。
くわしくは税理士におたずねください。
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